За город!

26 апреля 2021 года Конституционный суд вынес свой "приговор". Постановление КС РФ No 15-П в очередной раз напомнило верховенство положений Конституции и постановлений Конституционного суда над действующими законодательными актами, в том числе, при наличии там "правовых пробелов". Ещё 14 мая 2012 года в своём Постановлении No 11-П КС РФ усомнился в неприкосновенности единственного жилья должника и рекомендовал законотворцам отрегулировать соответствующую законодательную норму, содержащуюся в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. Однако "воз и ныне там"... Теперь высший суд страны по сути разрешил судам РФ, в том числе и по делам о банкротстве физических лиц обращать взыскание на единственное жильё должника-гражданина, но при соблюдении ряда условий: - нельзя оставить должника в жилище, если нормы его площади меньше, чем положено при предоставлении жилья на условиях социального найма (федеральный стандарт - 33м2 общей площади для одиноко проживающего, 42 м2 - для семьи из двух человек, 18м2 - на одного члена семьи, состоящей из трёх и более человек). Нормы площади в субъектах могут разниться, так как ст. 50 Жилищного кодекса РФ дает регионам такое право; - если должник не желает менять поселение, микрорайон и прочую "адекватную" геолокацию своего проживания; - если величина взысканного долга покроет значительную часть реализованного жилья, которое для должника является единственным, что явно ухудшит его жилищные условия, даже при соблюдении стандартов площади квадратных метров на человека. То есть должно быть учтено соотношение рыночной стоимости жилого помещения с величиной долга. В ряде случаев суды могут учесть время присуждения долга, время возбуждения исполнительного производства и извещения должника об этих событиях. Также будут иметь вес условия, время, суммы сделок и других операций должника, включая доказанные судом злоупотребления в приобретении жилья, - когда при неисполненном решении суда должник уводит свое имущество под защиту исполнительского иммунитета (которую уже не в полной мере даёт пресловутая ст. 446 ГПК РФ, а также ст. 213 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве), чтобы скрыть его там от взыскания по долгам, к примеру. Один из примеров этому - покупка должником квартиры при имеющемся солидном долге, где вполне вероятно, что уплаченные деньги (все, или их часть) по факту не его.

В октябре 2020 года Росреестр окончательно завершил перевод всех субъектов страны на новую федеральную государственную информационную систему Единый государственный реестр недвижимости (ФГИС ЕГРН). На сегодняшний день система полностью готова к новым реалиям работы официального сайта Росреестра. Благодаря этому сократился общий срок для постановки на кадастровый учёт объектов недвижимости с 10-ти до 4-х дней. Также Росреестр "стал лучше видеть", в частности имеющиеся долги у участников сделки. При этом ранее он имел право приостановить сделку до устранения нарушений в случае поступления соответствующего судебного акта, а также акта другого уполномоченного органа о запрете на совершение определённых манипуляций в отношении объекта (объектов) недвижимости, то сейчас стал делать это просто по факту нахождения исполнительного производства в службе судебных приставов. То есть при наличии каких-либо долгов у одного из участников сделки (о них он может и не знать), которые вылились в исполнительное производство, возбужденное судебным приставом-исполнителем, Росреестр может приостановить регистрацию сделки с недвижимостью на неопределённый срок (ограничивается временем устранения оснований). Поэтому становится всё более актуальной оплата за объект недвижимости только после государственной регистрации сделки, так как риски удваиваются. Обычно разрешается ситуация с таким видом приостановки так: 1. Оплата долга, 2. Уведомление об этом судебного-пристава-исполнителя, 3. Вынесение постановления судебным приставом-исполнителем о снятии запрета; 4. Возобновление регистрации Росреестром. Парадокс в том, что в перечне оснований для приостановки государственной регистрации, который закреплён в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не содержится основания, по которому бы Росреестр самостоятельно принял решение о приостановлении сделки ввиду имеющихся долгов, или долга у одного из её участников. В Росреестр должен поступить соответствующий документ о запрете, на основании которого он мог бы принять такое решение (п. 37, ч. 1, ст. 26 указанного выше закона). Любые межведомственные договорённости незаконны, если это противоречит основному закону. Реалии таковы, что подобная практика развивается и нужно быть готовым к любому повороту событий.

В Белгороде прошёл форум Минстроя России "Умный город". Что досталось недвижимости? Форум прошёл в формате лекций, предложений и обсуждений. В нём приняли участие представители более 100 предприятий с 60 субъектов нашей страны. Главная цель - межведомственное взаимодействие для оперативного реагирования и решения вопросов граждан с помощью цифровизации во всех сферах городского хозяйства. В нашем случае обсуждение коснулось цифровизации в сфере ЖКХ. По мнению участников форума новые технологии позволят экономить в будущем на энергии, оперативно устранять аварии (а то и предотвращать их), более тесно контактировать с управляющими компаниями в формате мобильных приложений, а также полностью автоматизировать передачу показаний счётчиков ИПУ. Минстрой представил платформу для голосования населения za.gorodsreda.ru, которая призвана собирать, анализировать замечания и предложения граждан для улучшения различных сфер городской среды. Данное мероприятие пройдёт с 26 апреля по 30 мая 2021 года. Принцип прост, - человек регистрируется на платформе через госуслуги, или номер телефона, выбирает интересующую его территорию города, либо региона и формирует своё предложение. Охват сбора предложений - вся страна. Участник - любой гражданин страны. С помощью цифровизации планируется также реагировать на "профильные" комментарии граждан в социальных сетях в виде сбора этой информации и её анализа. Цель - улучшение качества городской среды.

Премьер-министр РФ Михаил Мишустин своим постановлением расширил условия программы "Семейная ипотека". Теперь средства, выделяемые для поддержки семей с детьми можно потратить не только на покупку квартиры, но и на приобретение земельного участка под строительство частного дома. По этой же программе можно построить дом на своём, уже имеющемся участке земли. Однако не обойдётся без нюансов, - строить дом самостоятельно не выйдет. Придётся заключать договор подряда на строительные работы со специализированной компанией и иметь первоначальный взнос - не менее 15% от общей стоимости, или от стоимости участка и дома в отдельности. На решении остаются также вопросы упрощения логистики в отношении строительного материала для частного сектора, особенно в отдалённые районы, а также подключение инженерных сетей к таким объектам. В планах правительства и профильного министерства внедрение также льготной ипотеки и эскроу-счетов в развитие индивидуального жилищного строительства в принципе. Возможно рынок недвижимости ждёт своего рода трансформация с гораздо более внимательным отношением к загородному строительству. При этом интерес к покупке квартир не падает, - по данным Росстата за первый квартал этого года построено и введено в эксплуатацию жилья на 15% больше по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году. Причём влияние пандемии здесь не при чём, ведь она как известно "накрыла" нас с конца марта 2020-го.

Программа льготной ипотеки с государственной поддержкой изначально действовала с апреля по ноябрь 2020 года, что вытекало из желания государства поддержать одну из самых системообразующих отраслей нашей страны, особенно в период пандемии. Инициатива оказалась востребованной и программа была продлена до июля 2021 года, что отчасти явилось причиной значительного роста стоимости недвижимости в целом по стране. Причина эта конечно не единственная, но тем не менее дальнейшее продление данной программы оказалось туманным, - здесь и падающие доходы населения, и рост цен практически по всем направлениям, и образовавшиеся бреши в самой программе, которая требует на данный момент трансформации. Минстрой активно поддерживает льготную ипотеку в принципе и соглашается с тем, что её необходимо преобразовывать и дифференцировать, в частности больше уделять внимания регионам, тем кто в этом особенно нуждается, а также включить в неё ИЖС. В данный момент активно обсуждается возможность дальнейшего продления программы. Но удастся ли сбалансировать поддержку строительной отрасли, рост цен на недвижимость и покупательскую способность в целом...

Социальные выплаты гражданам предусмотрены в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Всего в текущем году на реализацию программы выделено более 29,7 млрд рублей. Улучшить свои жилищные условия смогут: 14 368 молодых семей; 1396 семей граждан, признанных вынужденными переселенцами; 2 440 семей ветеранов боевых действий; 2 123 семьи инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов; 1 002 семьи ветеранов Великой Отечественной войны; 945 семей граждан, пострадавших в результате радиационных аварий и катастроф; 1966 семей, переселяющихся из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей; 557 семей, отселяющихся с комплекса «Байконур»; 480 семей военнослужащих и сотрудников органов внутренних дел, подлежащих увольнению с военной службы и приравненных к ним лиц; 210 семей, подлежащих переселению из закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО), а также 234 семьи, проживающих в непригодных и временных помещениях, созданных в период освоения Сибири и Дальнего Востока и 150 семей, проживающих в зоне БАМа; 112 семей, проживающих в Республике Крым и г. Севастополе и 19 семей, живущих в оползневых зонах Чеченской Республики; 122 семьи молодых ученых, 398 семей федеральных гражданских служащих и 300 семей соотечественников; 26 652 дети-сироты. В части реализации программы ответственный за мониторинг - Минстрой России, ответственный за реализацию и распределение бюджетных средств в части данной категории граждан - Министерство просвещения РФ. Источник: Минстрой России ( https://minstroyrf.gov.ru/)

Министерство строительства РФ готовит законопроект, который по их мнению способен упорядочить рынок наёмного жилья. Минстрой планирует тем самым "убить двух зайцев" - повысить собираемость налогов со сдачи жилья частниками и дополнительно защитить права арендаторов и арендодателей. Готовится информационная система учета договоров найма жилья, которая будет информировать налоговые органы. В законопроект могут внедрить типовой договор найма жилья и агрегатора - компанию, которая будет работать по поручению собственников жилья. Скорее всего появится механизм выявления "серых"собственников, которые при сдаче квартиры не платят налоги. Планируют подключать к этому данные Росреестра (для владельцев нескольких квартир) и миграционного учета (о временно зарегистрированных иностранных гражданах). Директор компании "Этажи" И. Хусаинов вообще сослался на опыт некоторых стран, где чтобы упростить процедуру ввели вмененный арендный доход на вторую и последующие квартиры, находящиеся в собственности граждан. И не важно, сдаются они, просто пустуют, или иногда используются их собственниками. Проект обещают подготовить к концу 2021 года. Какой он будет, покажет время. Но, думается, что в связи с этими новшествами вполне может подскочить арендная плата на сдаваемое жилье. Кроме того предполагается все-таки полноценно создать жилищный фонд коммерческого использования с налоговым послаблением. Имеются ввиду условия для создания так называемых арендных домов для граждан с невысокими доходами. Сегодня такие примеры есть, пока единичные: организации выкупают корпуса в новых ЖК и сдают их в аренду. Тут проблема пока не только законодательная, но и финансовая, поэтому проблему планируют решать также путем привлечения в этот сегмент инвесторов по разрабатываемым программам. Источник: "Известия"

Лидером по переходу на новые правила строительства с использованием счетов эскроу стала Тюменская область, об этом свидетельствуют данные информационной системы наш.дом.рф. За восемь месяцев текущего года объем строительства с эскроу вырос на 132% (+621 тыс. кв. м). В настоящее время в Тюменской области ведется строительство 82 проектов (93 дома) в отношении которых заключено 5 524 договора участия в долевом строительстве, осуществляется с привлечением проектного финансирования и использованием счетов эскроу. Из них 18 проектов (22 дома) общей площадью 176 тыс. кв.м перешли на проектное финансирование после 01.07.2019; 64 проекта (71 дом) общей площадью 1 097 тыс. кв.м — новые проекты, строительство которых изначально осуществляется с привлечением проектного финансирования. Напомним, что с 1 июля 2019 года все новые проекты многоквартирного жилищного строительства в России осуществляются по новой схеме. Деньги дольщиков привлекаются застройщиками не напрямую, а на специальные банковские счета — эскроу. Получить эти средства девелопер может лишь после сдачи дома, а в случае его банкротства деньги в полном объеме возвращаются гражданам. Это исключает возможность появления новых обманутых дольщиков. Первый дом построенный с использованием счетов эскроу был сдан в Тюменской области в ноябре 2019 года.